Une SAS ou une SARL à l’impôt sur les sociétés peut placer en SCPI la trésorerie dont elle n’a pas l’usage immédiat, en pleine propriété ou en usufruit temporaire. La SCPI pour entrepreneur, logée dans la société plutôt que dans le patrimoine du dirigeant, obéit à ses propres règles : imposition à l’IS, frais payés dès l’entrée, horizon d’une dizaine d’années, sortie parfois bloquée. Ce guide fait le point sur le marché depuis 2024, la fiscalité, la liquidité et la part de trésorerie à y consacrer.
SCPI pour entrepreneur : ce que la société achète vraiment
Une société civile de placement immobilier (SCPI) collecte l’épargne de milliers d’associés pour acheter et louer des immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, logements. La société qui souscrit devient associée. Elle reçoit sa part des loyers, en général chaque trimestre, et supporte sa part des risques sans rien gérer elle-même.
En pleine propriété, la société détient les parts, touche les revenus et récupère leur valeur à la revente. En usufruit temporaire, elle paie une fraction du prix pour percevoir les revenus pendant une durée fixée, puis ne garde rien. En nue-propriété, elle achète moins cher des parts qui ne rapportent rien avant la fin du démembrement.
Un premier article, publié en 2024, expliquait comment fructifier sa trésorerie d’entreprise avec la SCPI. Depuis, la collecte, les prix de parts et surtout la liquidité ont nettement évolué.
Le marché depuis 2024 : des revenus qui tiennent, des prix et une liquidité sous tension
Après « deux années d’ajustement », selon l’association professionnelle ASPIM, la collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d’euros en 2025, en hausse de 29 % sur un an. Le taux de distribution moyen est passé de 4,72 % à 4,91 %, d’après le bilan ASPIM-IEIF du 10 février 2026, avec de larges écarts : 6 % en moyenne pour les SCPI diversifiées, 4,2 % pour les résidentielles.
Les prix, eux, ont encore reculé. Le prix de part moyen pondéré a perdu 3,45 % sur l’année, si bien que la performance globale, qui additionne revenus et variation du prix, s’est limitée à 1,46 % en 2025, et a été proche de zéro pour les SCPI de bureaux.
La liquidité reste le point faible. Au 31 décembre 2025, 2,8 milliards d’euros de parts attendaient un acheteur, soit 3,1 % de la capitalisation, dont les trois quarts environ sur 15 SCPI, en majorité des SCPI de bureaux. Au premier semestre 2026, onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital : leurs parts s’échangent désormais sur un marché secondaire, et le prix moyen des SCPI à capital fixe a reculé de 33 % en six mois.
Ces suspensions expliquent à elles seules la baisse du stock de parts en attente, ramené à 1,9 milliard d’euros au 30 juin, selon le communiqué ASPIM du 5 août 2026. Sur le semestre, 53 % des SCPI ont réduit leur acompte, de 14 % en moyenne, même si le taux de distribution est resté stable à 2,30 %. Pour une trésorerie d’entreprise, le rendement affiché ne dit donc rien de la date ni du prix auxquels l’argent reviendra.
Fiscalité à l’IS : ce que paie la société, puis le dirigeant
Des revenus soumis à l’IS, sans prélèvements sociaux
La SCPI est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, distribuée ou non. Pour une société à l’IS, cette quote-part est calculée selon les règles de l’impôt sur les sociétés (article 238 bis K du code général des impôts) et taxée avec le reste du bénéfice, sans prélèvements sociaux.
Les taux d’IS en vigueur en 2026 sont de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles (chiffre d’affaires d’au plus 10 millions d’euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), et de 25 % au-delà. Le tableau compare, en ordre de grandeur, ce qui reste de 4 910 € de revenus (100 000 € au taux moyen de 2025), hors CSG déductible et écart entre revenu versé et quote-part imposable.
| Situation | Prélèvements appliqués | Reste sur 4 910 € |
|---|---|---|
| Société à l’IS, revenus conservés | IS à 15 % | 4 174 € |
| Société à l’IS, revenus conservés | IS à 25 % | 3 683 € |
| Société à l’IS, puis dividende versé au dirigeant | IS à 15 %, puis prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % | 2 863 € |
| Parts détenues en direct, tranche marginale à 30 % | Impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux | 2 592 € |
| Parts détenues en direct, tranche marginale à 41 % | Impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux | 2 052 € |
L’écart tient surtout au report d’imposition : tant que les revenus restent dans la société pour être réinvestis, ils ne supportent que l’IS. C’est l’argument principal de la SCPI pour entrepreneur. Dès que l’argent rejoint le compte personnel du dirigeant, le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), réduit nettement la différence.
Une plus-value imposée sans abattement
À la revente, la plus-value s’ajoute au bénéfice imposable, sans abattement pour durée de détention. Un particulier, lui, relève du régime des plus-values immobilières (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements), avec une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. À l’inverse, une baisse durable de la valeur des parts peut imposer une dépréciation qui pèse sur le résultat présenté au banquier.
L’usufruit temporaire : des revenus, puis plus rien
C’est la formule des entreprises qui optent pour le démembrement : dans l’échantillon des contrôles de l’AMF publiés en mars 2024, les personnes morales représentaient 84,3 % des achats d’usufruit, contre 0,7 % des achats de nue-propriété. La durée va de 3 à 20 ans, avec une moyenne de 8 ans dans les dossiers examinés. Le prix, fraction de celui de la pleine propriété, dépend d’une clé de répartition liée à cette durée ; à l’échéance, la pleine propriété revient au nu-propriétaire et la société ne récupère aucun capital.
Le prix payé est en général amorti sur la durée de l’usufruit, ce qui réduit chaque année le résultat imposable : ce traitement, courant en pratique, se valide avec l’expert-comptable avant de signer. Si la SCPI réduit son acompte, l’usufruitier perd du rendement sans contrepartie en capital, et l’AMF rappelle que le démembrement diminue encore la liquidité. Quant au schéma « croisé », où le dirigeant achète la nue-propriété en face de sa société, il exige une répartition du prix conforme au barème de la société de gestion et un intérêt réel pour l’entreprise, sans quoi l’administration fiscale peut le contester.
Les effets de bord : IFI et transmission
Un dirigeant qui détient au moins 10 % de sa société et dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier inclut dans son impôt sur la fortune immobilière (IFI) la part de la valeur de ses titres qui correspond aux SCPI de la société, ces parts n’étant pas affectées à l’activité. Lors d’une transmission, le pacte Dutreil suppose de son côté une activité principalement opérationnelle : un portefeuille de placements trop lourd complique le dossier.
Horizon et liquidité : un placement à dix ans, une sortie jamais garantie
L’AMF conseille d’envisager une SCPI sur le long terme, « entre 10 et 20 ans au moins » selon sa fiche pratique sur les SCPI, et de n’y placer que des sommes dont on n’aura pas besoin avant des années. Le document d’informations clés (DIC) de chaque SCPI indique sa durée de placement recommandée : c’est elle qu’il faut comparer à l’horizon de la trésorerie.
Les frais expliquent cet horizon : l’AMF cite des frais d’entrée de 5 à 12 %, des frais de gestion de 8 à 10 % des revenus et une commission à la revente. Dans une SCPI à capital variable, la valeur de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Avec 100 000 € placés, 10 % de frais d’entrée et un taux de distribution de 5 % (exemple fictif), la société récupère 90 000 € en cas de retrait et doit attendre environ deux ans de revenus, avant impôt et à prix de part inchangé, pour retrouver sa mise.
Le délai de jouissance, souvent de plusieurs mois, pendant lequel les parts neuves ne rapportent rien, allonge ce point mort. La sortie dépend ensuite du type de SCPI. À capital variable, un retrait n’est servi que si de nouvelles souscriptions le compensent, ou par un fonds de remboursement s’il existe ; à capital fixe, il faut un acheteur sur le marché secondaire, où le prix naît de la confrontation des ordres, à une fréquence d’un jour à trois mois selon l’AMF.
Quand les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois, ou les retraits non satisfaits dans ce délai, atteignent 10 % des parts, la société de gestion doit prévenir l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois (article L214-93 du code monétaire et financier). Avant de souscrire, le DIC, la note d’information et les derniers rapports de la SCPI renseignent sur les parts en attente, le taux d’occupation et l’acompte.
Quelle part de la trésorerie placer en SCPI ?
Aucune règle officielle ne fixe de pourcentage. La part raisonnable découle d’un calcul en cinq temps, à refaire chaque année avec l’expert-comptable :
- Chiffrer une réserve de sécurité en mois de charges fixes (salaires, loyers, échéances d’emprunt), plus large si l’activité est irrégulière.
- Ajouter les décaissements datés des 24 prochains mois : IS, TVA, cotisations, primes, investissements prévus, dividendes.
- Prévoir les besoins du cycle d’exploitation : saisonnalité, retards de paiement, hausse du besoin en fonds de roulement.
- Isoler, dans ce qui reste, la somme dont l’entreprise n’aura pas l’usage pendant au moins dix ans, recrutement, rachat ou coup dur compris.
- Répartir cette somme entre plusieurs SCPI de sociétés de gestion différentes, en vérifiant l’exposition aux bureaux et le volume de parts en attente.
Prenons une SAS de conseil qui dispose de 400 000 € pour 35 000 € de charges fixes mensuelles (exemple fictif). Quatre mois de réserve mobilisent 140 000 €, les échéances des deux prochaines années 110 000 €. Sur les 150 000 € restants, les associés estiment que 100 000 € resteront sans emploi pendant dix ans : la part placée en SCPI plafonne alors à 25 % de la trésorerie, et les 50 000 € restants vont sur des supports disponibles à court terme.
Le pourcentage n’est donc pas une cible mais le résultat du calcul : une entreprise qui recrute ou prépare une levée de fonds peut aboutir à zéro. Pour la part qui doit rester mobilisable, les autres placements de trésorerie d’entreprise (compte à terme, fonds monétaires, obligations) répondent à des horizons plus courts, et un prévisionnel tenu dans un logiciel de trésorerie fiabilise l’exercice.
Questions fréquentes
Une SAS ou une SARL peut-elle acheter des parts de SCPI ?
Oui, les SCPI acceptent les personnes morales. La souscription se fait au nom de la société, avec les justificatifs exigés au titre de la lutte contre le blanchiment : extrait Kbis, statuts, identité du représentant légal et des bénéficiaires effectifs. Elle passe par la société de gestion, une banque, un conseiller en investissements financiers ou l’une des plateformes spécialisées dans les SCPI.
Les revenus de SCPI perçus par une société supportent-ils des prélèvements sociaux ?
Non, tant qu’ils restent dans la société, qui paie l’impôt sur les sociétés sur sa quote-part de résultat. Les prélèvements sociaux apparaissent quand l’argent est versé au dirigeant sous forme de dividendes : 18,6 % depuis le 1er janvier 2026, compris dans le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sauf option pour le barème de l’impôt sur le revenu.
Usufruit ou pleine propriété pour un horizon de cinq ans ?
Sur cinq ans, la pleine propriété laisse peu de marge : les frais d’entrée peuvent absorber deux années de revenus et la revente peut tomber en pleine baisse des prix. L’usufruit de cinq ans colle mieux à cet horizon, puisqu’il n’y a rien à revendre, mais il ne laisse aucun capital à l’échéance et dépend entièrement des revenus versés. Le choix repose sur un calcul de rendement net, frais et impôt compris.
À retenir
Une SCPI pour entrepreneur se justifie pour la seule fraction de trésorerie qui peut rester immobilisée une dizaine d’années, réserve de sécurité, échéances et projets couverts. Tant qu’ils restent dans la société, les revenus ne supportent que l’IS ; l’avantage se réduit à la distribution. Les chiffres de 2025 et 2026 montrent de forts écarts entre SCPI sur les prix, les acomptes et la liquidité : leur choix pèse autant que la fiscalité.
